Novela občanského zákoníku - novinky

Dne 1.7.2020 nabyla účinnosti novela občanského zákoníku, která přináší několik novinek, na které bychom Vás rádi stručně upozornili:

1. Zákonné předkupní právo se vrací zpět k liberálnímu pojetí, dle kterého mohou spoluvlastníci se svým podílem volně disponovat bez nutnosti nabízet svůj podíl ostatním spoluvlastníkům, a to s výjimkou případů, kdy spoluvlastnictví vzniklo na základě právní skutečnosti mimo vůli spoluvlastníků. Zákonné předkupní právo se bude nadále vztahovat pouze na spoluvlastnictví, které bylo založeno pořízením pro případ smrti nebo jinou právní skutečností tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit. Toto zákonné předkupní právo bude navíc omezeno na dobu šesti měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví a neuplatní se v případech, kdy spoluvlastník bude převádět svůj podíl na jiného spoluvlastníka nebo svého manžela, sourozence nebo příbuzného v řadě přímé. Je třeba rovněž zmínit, že nová úprava zákonného předkupního práva se na rozdíl od současné úpravy bude vztahovat nejen na spoluvlastnictví nemovitostí, ale aplikuje se i v případě věcí movitých. Pokud povinnost nabídnout věc osobě oprávněné z předkupního práva dospěla před účinností zákona (tedy před 1. červencem 2020), potom předkupní právo osoby oprávněné z předkupního práva trvá i po nabytí účinnosti zákona

1. V rámci nájmu bytu či domu, tedy prostor pro uspokojení bytové potřeby je možné nově sjednat smluvní pokutu vůči nájemci. Doposud nebylo možné smluvní pokutu, kterou by měl hradit nájemce pronajímateli platně sjednat. Zákon však omezuje výši smluvní pokuty, a to v návaznosti na výši sjednané jistoty. Součet těchto dvou částek nesmí překročit trojnásobek měsíčního nájemného. Je tedy možné sjednat smluvní pokutu ve výši trojnásobku měsíčního nájemného nebo požadovat jistotu ve stejné výši (potom však již není možné vedle toho platně sjednat smluvní pokutu) nebo zvolit kombinaci těchto dvou ujednání, například požadovat jistotu ve výši jednoho měsíčního nájemného a ujednat si smluvní pokutu ve výši dvojnásobku měsíčního nájemného.

3. Novela také zasahuje do oblasti bytového spoluvlastnictví. Zde dochází k více změnám, mimo jiné se zjednodušuje postup pro změnu prohlášení vlastníků jednotek a současně se stanovy vyjímají z prohlášení vlastníků jednotek a budou přijímány jako samostatný dokument. Zákon také zavádí možnost konání náhradního shromáždění, kterému k usnášeníschopnosti postačuje přítomnost vlastníků jednotek majících alespoň 40% všech hlasů. Mění se i práva a povinnosti vlastníků jednotek, upřesňují se práva a povinnosti vlastníka jednotky ohledně údržby společných částí domu umístěných v jeho jednotce a také se stanoví oznamovací povinnost vlastníka jednotky ohledně stavebních úprav uvnitř bytu a jiných činností narušujících obvyklý klid a pořádek v domě. Zjednodušuje se také postup při nuceném prodeji jednotky v domě, nově již není podmínkou takového prodeje, aby vlastník jednotky porušil povinnost uloženou vykonatelným rozhodnutím soudu, není tedy třeba nejprve žalovat na splnění povinnosti, ale je možné soudu rovnou navrhnout nucený prodej jednotky. Mění se i náležitosti smlouvy o výstavbě v případě vzniku nové jednotky či rozšíření stávající jednotky. Konečně se upřesňují pravidla ohledně přechodu dluhů při převodu jednotky.

Výše uvedené je pouze velmi stručným obecným shrnutím obsahu novely občanského zákoníku. Pokud byste chtěli znát možnosti aplikace výše uvedených změn na Váš konkrétní právní vztah jsme Vám plně k dispozici.