COVID-19 - ВЛИЯНИЕ ЧРЕЗВЫЧАЙНЫХ МЕР НА ОТНОШЕНИЯ АРЕНДОДАТЕЛЕЙ И АРЕНДАТОРОВ

Актуально к 09. 04. 2020 г.

Правительственный законопроект о некоторых мерах для снижения влияния эпидемии коронавируса SARS CoV-2 на арендаторов помещений для предпринимательства был 08. 04. 2020 г. принят нижней палатой Парламента Чешской Республики в редакции некоторых поправок. Этот законопроект будет впоследствии предложен верхней палате Парламента – Сенату, и мог бы вступить в законную силу в ближайшие дни.

Суть законопроекта

Суть предлагаемого закона заключается во введении запрета одностороннего расторжения арендного или субарендного правоотношения к помещениям для предпринимательства со стороны арендодателя в связи с неоплатой арендной платы в период с 12. 03. 2020 г. до 30. 06. 2020 г. Таким образом, арендатор защищен от окончания аренды в случае, что его просрочка с оплатой арендной платы возникла в указанный период доказательно вследствие чрезвычайных мер при эпидемии. Закон не относится к другим платежам по договорам. Как правило, это платежи за услуги, связанные с арендованными помещениями или совместными помещениями, маркетинговые сборы и какие-либо иные договоренные платежи, которые арендатор должен и далее оплачивать в сроки, указанные в договоре аренды.

Таким образом, речь не идет об отмене арендных платежей или скидку, а, в соответствии с волей законодателя, об ограничении последствий просрочки по оплате; арендодатель притом будет и далее выставлять арендатору счета в соответствии с договором аренды. Возможные долги по аренде арендатор должен оплатить до 31. 12. 2020 г. (срок был значительно укорочен поправкой); в противном случае арендодатель будет вправе расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке. Арендатор притом все это время пребывает в просрочке и арендодатель вправе в связи с этим применять любые из этого следующие законные и договоренные права; в отношении процентов по просрочке при этом действует ограничение законным процентом по просрочке (см. другой закон т. н. Lex Covid). Вместе с этим арендодатель по-прежнему вправе окончить аренду в одностороннем порядке по каким-либо другим причинам, указанным в законе или арендном договоре. В случае, что аренда окончится до 31. 12. 2020 г., арендатор обязан оплатить долги по арендной плате, возникшие в период с 12. 03. 2020 г. до 30. 06. 2020 г., до 30 дней от окончания аренды.

Платежи, которые были просрочены еще до 12. 03. 2020 г., должник по нашему мнению обязан оплатить в соответствии с договором аренды и никакая защита в соответствии с законопроектом к ним не относится; возможна просрочка, таким образом, может вести и к окончанию арендного правоотношения.

Что не изменилось / остается неясным

НДС: Принятый законопроект, к сожалению, никак не упоминает оплату НДС, связанного с арендной платой (если арендная плата подлежит НДС, что относится к абсолютному большинству коммерческой аренды помещений). Несмотря на то, что в процессе рассмотрения законопроекта были поданы поправки, на основании которых арендодатели не обязаны были бы оплачивать НДС с неоплаченных счетов по аренде, такие поправки не были приняты. В рамках дискуссий было упомянуто, что арендодатели могут обратиться в финансовое ведомство с заявкой на отсрочку оплаты НДС в связи с эпидемией. Таким образом, закон ничего не изменил относительно обязанности арендодателя оплатить НДС с выставленных счетов (без учета того, были ли они оплачены арендатором) и праву арендатора требовать возвращения выставленного (но не обязательно оплаченного арендодателю) НДС от государства.

Обязанность предоставить документы: Принятый текст законопроекта на основании поправки требует, чтобы арендатор до пятнадцати дней с момента наступления просрочки с оплатой аренды представил арендодателю документы, подтверждающие, что данная просрочка наступила в связи с чрезвычайными мерами при эпидемии, которые препятствовали предпринимательской деятельности арендатора. Данное требование, несомненно, поведет к спорам относительно того, какие документы должен был предоставить арендатор, и доказывают ли они, что просрочка наступила именно по этому поводу. Закон не указывает, что случится, если арендатор этого не сделает, т. е. утратит ли он законную охрану или это будет считаться лишь нарушением его законной обязанности по отношению к арендодателю без последствий для охраны. В случае спора относительно действительности одностороннего расторжения правоотношений арендатор должен будет доказать исполнение условий для предоставления охраны в соответствии с законом.

Запрет договорных изменений: Законопроект указывает, что договоренности, изменяющие его положения не в пользу арендатора, недействительны. Данное положение существенно усложняет уже ведущиеся переговоры арендодателей с арендаторами о возможных решениях в рамках возникнувшей ситуации. Оно также вносит дополнительную неясность относительно возможности договоренностей о рассрочке платежей, скидках на арендную плату и других возможных решений.

Мы следим за законодательным процессом и будем информировать о его развитии.

Естественно, мы полностью к Вашим услугам по вопросам, касающимся применения закона на Ваши конкретные договорные отношения и для решения других вопросов, следующих из нынешней ситуации.


На данный документ не следует полагаться как на юридический совет и не следует на его основании принимать решения. PRK Partners или какие-либо иные лица, участвовавшие в подготовке настоящего документа, не несут ответственности за результаты или действия, предпринятые на основании указанной здесь информации, поскольку данная информация может утратить актуальность либо быть неполной. В случае необходимости получения юридической консультации обратитесь, пожалуйста, к своему чешскому адвокату. Вы также можете отправлять свои вопросы на наш специально выделенный адрес электронной почты covid@prkpartners.com