KORONAVIRUS - Vliv mimořádných opatření na povinnosti nájemců platit nájemné

Aktuální mimořádná opatření budou mít značný vliv na vztahy nájemců a pronajímatelů komerčních prostor. Pokud by příslušné správní orgány nařídily uzavření obchodních center nebo kancelářských budov jako takových (k čemuž prozatím nedošlo), bude se sice jednat o porušení povinnosti pronajímatele umožnit nájemcům užívání prostor, ale z důvodů, které pronajímatel nemohl jakkoli ovlivnit. Jelikož se v daném případě nebude jednat o vadu předmětu nájmu, nebude se nájemce moci domáhat slevy z nájemného, ba naopak, bude povinen dál platit nájemné. Navíc, nájemní smlouvy zpravidla obsahují doložku o převzetí nájemcem nebezpečí změny okolností, což v praxi znamená, že ani pro případ delšího trvání takového opatření nevzniká nájemci právo domáhat se přejednání podmínek uzavřené nájemní smlouvy.

Došlo-li by k povinnému uzavření určitého typu obchodních/kancelářských jednotek (aktuálně jsou např. povinně uzavřené provozovny stravovacích služeb v OC), bude situace obdobná jako v případě zákazu prodeje v určité svátky dle zákona o prodejní době v maloobchodě. Obchodní centrum/kancelářská budova budou moci zůstat otevřené, nicméně příslušné jednotky budou muset zůstat zavřené pod sankcí stanovenou příslušným orgánem. Nájemci tak nadále budou povinni platit nájemné.

Nájemci by se tak mohli domáhat slevy z nájemného nebo i dokonce ukončit trvání nájmu pouze v situaci, kdy by v důsledku mimořádných opatření či karantény nebyli pronajímatelé schopni zajistit provoz budovy jako takové (nájemce se do prostor vůbec nemůže dostat a nemůže je tedy ani užívat). Jelikož jsou komerční budovy vždy závislé na dodávkách externích dodavatelů služeb, měli by tito na vlastní odpovědnost a náklady, a i přes případně ztížené podmínky, zajistit náhradní personál, a k takovým situacím nejspíš nedojde. Uvedeným zůstává nedotčeno pravděpodobné zproštění pronajímatele k náhradě případně vzniklých škod, bude-li jinak postupovat řádně a v souladu s platným právem, a to na základě ustanovení § 2913 občanského zákoníku, který chrání škůdce pro případy porušení smluvních povinností v důsledku mimořádných nepředvídatelných a nepřekonatelných překážek vzniklých nezávisle na jeho vůli.

Uvedené vychází z obecných pravidel a s ohledem na velmi liberální právní úpravu nájmů bude vždy záležet na přesném znění nájemní smlouvy, která může obsahovat vlastní, zpravidla velmi podrobnou úpravu vztahů nájemce – pronajímatel.


Tento dokument nepředstavuje právní poradenství a má výlučně informační charakter. PRK Partners ani žádná z osob připravujících tento dokument nenesou jakoukoli odpovědnost za žádné z rozhodnutí, přijatých na základě informací obsažených v tomto dokumentu. Dovolujeme si upozornit, že zde uvedené informace nemusí být nutně aktuální ani úplné. V případě potřeby právní rady se obracejte na partnery,  se kterými obvykle spolupracujete nebo na náš speciální Covid Team prostřednictvím adresy covid@prkpartners.com