COVID-19 - Vliv mimořádných opatření na vztahy pronajímatelů a nájemců

Aktualizace k 9. 4. 2020

Reagujeme na vládní návrh zákona o některých opatřeních ke zmírnění dopadů epidemie
koronaviru SARS CoV-2 na nájemce prostor sloužících podnikání, který byl dne 8.4.2020 schválen PSP ČR ve znění některých pozměňovacích návrhů. Následně bude tento zákon předložen senátu a mohl by nabýt účinnosti v řádu dnů.

Podstata návrhu

Podstatou zákona je zavedení zákazu jednostranného ukončení nájemního vztahu, pachtu či podnájmu
prostor sloužících podnikání ze strany pronajímatele pro nezaplacení nájemného (avšak pouze nájemného)
v době od 12.3.2020 do 30.6.2020. Nájemce je tak chráněn před ukončením nájmu v případě, že jeho prodlení s platbou nájemného v uvedené době prokazatelně nastalo/nastane v důsledku omezení plynoucího
z mimořádného opatření při epidemii. Zákon se nevztahuje na další platby dle nájemních smluv, typicky platby za služby související s pronajatými prostory nebo společnými prostory, marketingové poplatky a jakékoli další sjednané platby, které tedy musí nájemci platit ve splatnosti dle nájemní smlouvy i nadále.

Nejedná se tedy o žádné prominutí nájemného, nebo slevu z něj, ale dle vůle zákonodárce o omezení
důsledků prodlení s platbou splatných pohledávek; pronajímatel tak bude nadále nájemci vystavovat faktury
v souladu s nájemní smlouvou. Případné dluhy na nájemném je nájemce povinen doplatit do 31.12.2020
(lhůta byla zásadně zkrácena poslaneckým pozměňovacím návrhem); pokud tak neučiní je pronajímatel
oprávněn dle zákona nájemní smlouvu vypovědět. Nájemce je však po celou dobu v prodlení a pronajímatel
vůči němu může uplatňovat jakákoli práva dle zákona či smlouvy z toho plynoucí; ohledně úroků z prodlení
pak platí, že pouze do výše zákonného úroku z prodlení (viz další zákon "Lex COVID"). Současně je pronajímatel stále oprávněn jednostranně ukončit nájem z jakýchkoli dalších důvodů stanovených zákonem
či nájemní smlouvou. V případě, že nájem skončí před 31.12.2020 je nájemce dle zákona povinen uhradit
dluhy na nájemném vzniklé v době od 12.3.2020 do 30.6.2020 do 30 dnů od skončení nájmu.

Co se nezměnilo/zůstalo nejasné

Ohledně plateb, s jejichž úhradou se nájemce dostal do prodlení před 12.3.2020 dle našeho názoru platí, že
nájemce je povinen je uhradit v souladu se smlouvou a žádná ochrana dle diskutovaného zákona se na něj
nevztahuje, případné prodlení tak může vést i k ukončení nájemního vztahu.

DPH:
Schválený text zákona bohužel vůbec neřeší platby DPH účtované společně s nájemným (pokud nájemné DPH podléhá, což je případ naprosté většiny komerčních nájmů). Ačkoli byly v průběhu legislativního procesu podány pozměňovací návrhy, na jejichž základě by pronajímatelé nebyli povinni platit DPH z neuhrazených faktur za nájemné, nebyly ovšem schváleny. V rámci diskuse bylo zmíněno, že pronajímatelé mohou požádat FÚ o posečkání s úhradou DPH s odkazem na pandemii. Zákon tak nic nemění na povinnosti pronajímatele odvést DPH z vystavených faktur (bez ohledu na to, zda mu jej nájemce zaplatí) a zároveň právu nájemce si fakturované (avšak ne nezbytně pronajímateli zaplacené) DPH nárokovat od státu.

Povinnost předložit listiny:
Schválený text zákona na základě pozměňovacího návrhu požaduje, aby nájemce pronajímateli do patnácti dnů ode dne, kdy nastalo první prodlení s placením nájemného, předložil listiny osvědčující, že toto prodlení nastalo v důsledku omezení plynoucího z mimořádného opatření při epidemii, které mu znemožňovalo či podstatně ztěžovalo provozování podnikatelské činnosti. Tento požadavek nepochybně povede ke sporům o tom, jaké listiny by měl nájemce předložit a zda osvědčují, že je v prodlení právě z uvedeného důvodu. Dále zákon nestanoví, co se stane, pokud tak nájemce neučiní, zda pozbývá ochrany dle zákona či se jedná pouze o porušení jeho zákonné povinnosti vůči pronajímateli, avšak na ochraně nájemce se nic nemění. V případě sporu o platnost výpovědi pak bude nájemce muset prokazovat splnění podmínek dle zákona pro poskytnutí ochrany.

Zákaz odchýlit se dohodou:
Návrh zákona stanoví, že k ujednáním odchylujícím se od jeho ustanovení v neprospěch nájemce se nepřihlíží. Zákonodárce tímto ustanovením významně komplikuje již nyní probíhající jednání pronajímatelů s nájemci o řešení vzniklé situace. V již takto překotně se měnící a nejasné situaci tak vnáší další prvek značné nejistoty do možnosti sjednávání splátkových kalendářů, slev z nájemného a dalších možných řešení nastalé situace, neboť pronajímateli je brána jistota jejich dodržování nájemcem.

Legislativní proces sledujeme a o jeho dalším vývoji Vás budeme v brzké době informovat.

Samozřejmě jsme Vám plně k dispozici pro otázky týkající se aplikace zákona na Vaše konkrétní smluvní vztahy i pro řešení dalších otázek vyplývajících ze současné situace.


Tento dokument nepředstavuje právní poradenství a má výlučně informační charakter. PRK Partners ani žádná z osob připravujících tento dokument nenesou jakoukoli odpovědnost za žádné z rozhodnutí, přijatých na základě informací obsažených v tomto dokumentu. Dovolujeme si upozornit, že zde uvedené informace nemusí být nutně aktuální ani úplné. V případě potřeby právní rady se obracejte na partnery,  se kterými obvykle spolupracujete nebo na náš speciální Covid Team prostřednictvím adresy covid@prkpartners.com

Více informací týkajících se COVID-19 naleznete zde.